Huurbescherming voor ligplaatsen woonschepen verder weg dan ooit?

Iedereen die op het water woont zal het bekend zijn dat de ligplaats voor een woonschip of ark vaak weinig zekerheid biedt. Ook jarenlang gebruik van een ligplaats geeft vaak geen enkele garantie dat een opzegging van de huurovereenkomst en het gedwongen vertrek van die plek kan worden voorkomen. Oorzaak van dit alles is dat woonschepen in beginsel niet als onroerende, maar als roerende zaken worden beschouwd en alleen gebouwde onroerende zaken in de wet als woonruimte worden aangemerkt (art 7:233 BW). Is iets geen woonruimte, dan kan is er ook geen sprake van huurbescherming.

De afgelopen jaren is in verschillende procedures geprobeerd de rechter ervan te overtuigen dat in dat concrete geval het woonschip wel als onroerend kan worden gezien. Daarbij was dan bijvoorbeeld sprake van schepen die met metalen beugels om meerpalen stevig verankerd lagen en bijna alleen nog verticaal met het water konden meebewegen. In een aantal uitspraken van lagere rechter werden deze argumenten gehonoreerd, zodat er voorzichtig hoop ontstond dat woonschepenbewoners met succes een beroep op huurbescherming zouden kunnen gaan doen.

Een recente uitspraak van de Hoge Raad (HR) in een zaak over onroerendezaakbelasting heeft deze hoop stevig de grond in geboord (LJN: BK9136; 15 januari 2010). Het ging hier om een ark zoals die veel in de Nederland wordt aangetroffen: betonnen bak met houten opbouw, die met beugels om meerpalen is verankerd; verder is er sprake met aansluitingen voor nutsvoorzieningen en riolering op de wal. Omdat de ark door de heffingsambtenaar als onroerend werd gezien had hij de waarde van de ark in de vaststelling van de WOZ-waarde opgenomen, Daarbij had hij niet alleen gekeken naar de duurzame wijze van afmeren en de aanwezigheid van aansluitingen op de wal, maar ook naar de locatie van de ark (in een woonwijk), bij een stuk grond dat in eigendom was van de bewoner van de ark en naar het feit dat de ark deels zou moeten worden afgebroken als deze verplaatst zou moeten worden (door lage bruggen op alle afvaarroutes).

Ons hoogste rechtscollege maakt met deze redenering korte metten. Kort gezegd beslist de HR als volgt: een ark is een zaak die – gezien zijn constructie – bestemd is om te drijven, zodat sprake is van een schip in de zin van de wet (art 8:1 BW). Een schip is in het algemeen een roerende zaak. De verbinding tussen het schip en de daaronder gelegen bodem die toelaat dat het schip met de waterstand meebeweegt, maakt niet dat het schip met de bodem is verenigd in de zin van de wet (art 3:3 BW : “onroerend zijn de grond, …. alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, ..”). Het zou nog kunnen zij dat de ark in dit geval zodanig verbonden is met de oever dat er om die reden gesproken kan worden van een duurzame vereniging met de grond (oever) en om die reden alsnog als onroerend moet worden gezien. De HR onderzoekt dat niet zelf maar heeft de zaak daarvoor verwezen naar een Gerechtshof. Daarbij heeft de HR al een kanttekeningen gemaakt die de speelruimte van dit Hof om aan te nemen dat deze ark onroerend is, aanzienlijk beperken. Zo heeft de Raad met verwijzing naar een eerdere uitspraak gesteld dat een verbinding met de oever door middel van kabels en de aansluiting van de ark op het riool en op de nutsvoorzieningen op de wal daarvoor onvoldoende is. Verder heeft de Raad nog laten weten dat – anders dan het Hof eerder had gedaan – omgevingsfactoren (ligging in woonwijk, moeilijk verplaatsbaar etc) geen rol kunnen spelen bij de beoordeling of de ark duurzaam met de wal verenigd is.

Juist omdat de verbindingen van woonschepen met de oever moeten kunnen meebewegen met het water en om die reden flexibel zijn, is het de vraag of een dergelijke verbinding met de oever als een duurzame verbinding kan worden gezien. Het besproken arrest van de HR is wat dat betreft weinig hoopgevend. Het woord is nu aan het Hof Den Bosch (wordt vervolgd).

Een betere weg naar meer duidelijkheid over de huurbescherming voor woonschepen kan geboden worden door de wetgever die het woonschip in de wettelijke definitie van het begrip woonruimte kan opnemen (voor een andere van oorsprong mobiele woning – de woonwagen - is dat al geruime tijd het geval).

Matthijs Vermaat/Bart Tonen

Van der Woude De Graaf Advocaten Amsterdam